“É livre a manifestação do pensamento e da expressão da atividade intelectual, artística, científica e de comunicação, sendo vedado o anonimato. (CF 88).”

24 de abr de 2015

Prefeitura de Porto Alegre apoiou fraude contra credor

https://ww2.stj.jus.br/processo/certidao/emitir?certidaoTipo=andamento&acao=emitir&num_registro=201403143888

O livro relata o ato de má fé
do Município
que lesou a credora*

Fraude contra credores: Os reais efeitos da Medida Provisória 656

Publicado por Raymundo Passos 
Celso ContinRafael Antonini e Danilo Haddad Jafet
Foi publicada, recentemente, a Medida Provisória 656 (“MP 656”), que, dentre outras providências, determina que os negócios jurídicos que tenham por fim constituição, transferência ou modificação de direitos reais sobre bens imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes, caso não haja registro ou averbação na matrícula imobiliária de quaisquer das informações previstas nos incisos do seu artigo 10[1].
Com relação a esse tema, tratado pelos artigos 10 a 17, a MP 656 entrou em vigor em 7 de novembro de 2014. Para evitar que a transação imobiliária seja desfeita pelo Poder Judiciário, com base nas disposições legais relacionadas à fraude contra credores e à fraude à execução, o adquirente do imóvel deve extrair certidões em diversos órgãos públicos espalhados pelo país, que comprovem a inexistência de ônus não registrados nas matrículas do imóvel, dívidas do atual proprietário e de seus antecessores, ou débitos relacionados ao imóvel que possam representar contingências ao próprio adquirente – como os decorrentes de não pagamento de IPTU e taxa condominial.
Através da MP 656, o Governo Federal instituiu a concentração de atos e informações na matrícula do imóvel, na tentativa de aumentar a segurança jurídica e a celeridade das transações imobiliárias. Uma leitura descuidada da MP 646 poderia levar à conclusão de que, com a sua entrada em vigor, ausentes todas as informações listadas no artigo 10, não se estaria diante de fraude contra credores ou à execução. Não entendemos, contudo, que esta posição deva prevalecer. A simples ausência de registro das informações listadas no artigo 10 da MP 656 não é suficiente para afastar, com segurança, a ocorrência de fraude contra credores ou fraude à execução. Ainda nesta hipótese, é possível que a transação seja desfeita, caso fique provado pelo credor que o adquirente agiu de má-fé, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça consolidado com a edição da Súmula 375:
o reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente” (grifo nosso).
Referidas hipóteses só serão de fato afastadas se o adquirente tomar as cautelas necessárias para se certificar da regularidade da operação, por meio da extração das devidas certidões negativas[2]. A própria MP 656, ao alterar a Lei 7.433/1985 (que trata dos requisitos de lavratura de escrituras públicas), não deixa dúvida sobre a manutenção desta exigência para garantir a validade da transação imobiliária:
O tabelião consignará no ato notarial, a apresentação do documento comprobatório do pagamento do Imposto de Transmissão inter vivos, as certidões fiscais, de feitos ajuizados, e ônus reais, ficando dispensada a sua transcrição no ato notarial”.
A obtenção das certidões é ônus do adquirente e obrigação funcional do tabelião. Ainda assim, a partir da entrada em vigor dos artigos 10 a 17 da MP 656, é recomendável que o credor e demais interessados no patrimônio do proprietário façam com que suas pretensões constem da matrícula do imóvel do devedor, ou solicitem ao juízo que as faça constar, como forma de garantir a satisfação dos seus créditos.
Na verdade, o artigo 10 da MP 656 apenas criou mais esta obrigação adicional para os credores. Por outro lado, os adquirentes que desejarem mitigar os riscos de ver a compra do imóvel declarada inválida pelo judiciário devem continuar tomando as cautelas necessárias, como a realização de auditoria legal e a obtenção das certidões de praxe, que, inclusive, devem continuar sendo apresentadas ao Tabelião.
No nosso entendimento, enquanto não houver mudança no posicionamento jurisprudencial ou edição de nova lei que determine uma real concentração de atos e informações na matrícula, nada muda com a entrada em vigor da MP 656 para adquirentes de imóveis.

[1] “I - registro de citação de ações reais ou pessoais reipersecutórias;II - averbação, por solicitação do interessado, de constrição judicial, do ajuizamento de ação de execução ou de fase de cumprimento de sentença, procedendo-se nos termos previstos do art. 615-A da Lei nº 5.869, de 11 de janeiro de 1973 - Código de Processo Civil;III - averbação de restrição administrativa ou convencional ao gozo de direitos registrados, de indisponibilidade ou de outros ônus quando previstos em lei; e IV - averbação, mediante decisão judicial, da existência de outro tipo de ação cujos resultados ou responsabilidade patrimonial possam reduzir seu proprietário à insolvência, nos termos do inciso II do art. 593 do Código de Processo Civil”.
[2] Conforme já decidido pelo Superior Tribunal de Justiça: cabe ao adquirente ser diligente, ao mínimo, obtendo previamente certidões e informações relativas ao bem de pretendida aquisição. Quando não se adotam tais cuidados, age-se de má-fé ou de forma temerária, de modo que se deve arcar com as consequências de ter prejuízo na aquisição onerosa a ser desfeita ou inválida” (Recurso Especial nº 437.184-PR, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, julgado em 20 de setembro de 2012).


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